Les investisseurs souverains et l’immobilier en France et en Europe : bilan 2012 et perspectives

Les investisseurs souverains et l’immobilier en France et en Europe : bilan 2012 et perspectives

Cet article vous est proposé par le Comité de Défense économique comme veille pour le secteur des fonds souverains. Les prises de position sur les actifs immobilier par ces fonds sont de plus en plus légion. Vous trouverez dans cet article notre analyse sur cette situation. N’hésitez pas à réagir en nous contactant à l’adresse : defense-economique@anaj-ihedn.org
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Les investisseurs souverains et l’immobilier en France et en Europe
Bilan 2012 et perspectives

En 2012, le volume d’actifs gérés par les fonds souverains a représenté près du double du PIB français, soit $5600 milliards, et ce dans un contexte de ralentissement de l’économie mondiale. Pour gérer les surplus de liquidités, les fonds souverains sont à la recherche d’investissements de long terme répondant à des exigences de diversification et de rendement. C’est dans ce cadre, ajouté au fait que les titres obligataires des Etats deviennent de moins en moins attractifs à l’investissement, que les fonds souverains s’orientent, de manière plus systématique, vers l’actif immobilier d’exception et/ou de rentabilité (immobilier commercial).

Dans ce sens, les marchés français et anglais de l’immobilier sont très attractifs, et les opérations immobilières de grande ampleur et d’exception sont particulièrement recherchées pour leurs risques limités (défaut de location dans un centre commercial bien situé restreint, baisse de la demande limitée dans les zones d’exception), l’immobilier jouant alors le rôle de valeur refuge. L’appétit des fonds souverains pour ces actifs dits « prime » est aussi à placer sous l’angle de la stratégie de soft power des Etats, car l’achat d’immeubles de prestige leur permet d’acquérir une position géoéconomique incontournable.

Ainsi l’année 2012 a été marquée par le retour des investisseurs étrangers dans l’immobilier français, leur part dans l’investissement total étant passé de 38% à 43% entre 2011 et 2012. Notons que l’attrait du fonds souverain qatari pour l’immobilier français est aussi le résultat de la politique fiscale, car les investisseurs qataris disposent d’exonérations d’impôts sur les plus-values de cessions d’actifs. Concernant le Royaume Uni, certains fonds souverains risquent l’investissement dans des villes industrielles classées « Tier two » (de second choix)comme le fonds chinois Gingko Tree Investment qui a acheté 49% des parts de l’immeuble de bureau « One Angel Square » à Manchester.

L’année 2012 a aussi vu l’entrée de nouveaux acteurs, essentiellement originaires d’Asie, ainsi qu’une forte augmentation de l’exposition de certains acteurs sur la scène de l’immobilier européen, en particulier le Qatar et le fonds souverain norvégien. Celui-ci, gouverné par la Banque Nationale Norvégienne, est devenu le premier fonds souverain mondial en terme d’encours, avec $664 milliards d’actifs sous gestion, devant le fonds émirati, Abu Dhabi Investment Authority (ADIA), avec $627 milliards d’actifs sous gestion. Le fonds norvégien s’est distingué en réalisant en 2012 la plus importante opération immobilière d’Europe, par l’achat de 50% des parts du « Meadowhall » (centre commercial de Londres) pour 348 millions de livres sterling. Ce fonds a aussi déclaré vouloir investir plus de 5% de ses $664 milliards dans l’immobilier à l’horizon 2020, coïncidant avec la baisse de rendement de ses obligations détenues.

Notons aussi que dans le contexte économique actuel tendu, les grandes entreprises ont cherché en 2012 à réduire leurs coûts immobiliers, ce qui a favorisé la cession de certains murs de prestige au profit des fonds souverains.

La hausse de la part de l’immobilier dans l’allocation d’actifs des fonds souverains devrait perdurer tant que le marché de la dette d’Etat continue d’être peu attractif (surtout en Europe), et que les émissions de dette d’entreprise à risque modéré se font rares. Pour autant, la diversification géographique de l’investissement dans l’actif immobilier est à considérer, surtout compte tenu des incertitudes fiscales rencontrées aujourd’hui par les investisseurs étrangers en Europe. Le fonds norvégien a ainsi réalisé en 2013 sa première opération aux Etats-Unis en investissant $599 millions en partenariat avec l’entreprise d’assurance et de fonds de placement américaine TIAA-CREF.

Enfin l’année 2012 aura confirmé que le marché immobilier européen est le plus attractif pour les fonds souverains, la part d’investisseurs étrangers (essentiellement les fonds souverains) ayant représenté 51 % du montant total investi sur le continent, contre 31 % en Asie-Pacifique et 18 % sur le continent américain.

Florent Deschepper – 73eme session Paris 2012
et Vincent Ploy
Membres du Comité de Défense économique

 

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